Revive Fund Management, gestionnaire belge agréé en tant qu’AIFM, ouvre pour la première fois en Belgique sa stratégie d’investissement dans le redéveloppement de friches industrielles directement aux investisseurs privés qualifiés, sans fonds nourricier.
Pendant de nombreuses années, les fonds non cotés spécialisés dans le développement immobilier étaient réservés aux investisseurs institutionnels et aux family offices. Revive Fund Management (RFM), gestionnaire belge de fonds d’investissement alternatifs (AIFM) agréé par la FSMA et à l’origine du Revive Impact Fund (REIF), entend aujourd’hui changer la donne. Grâce à son agrément complet en tant qu’AIFM, RFM ouvre désormais directement son fonds d’impact aux investisseurs belges avertis et fortunés à partir d’un investissement minimum de 100.000 euros, sans recourir à un fonds nourricier intermédiaire (structure feeder).
Pour la première fois en Belgique, une stratégie institutionnelle de développement de friches industrielles (brownfields) devient ainsi directement accessible à un cercle plus large d’investisseurs qualifiés. Jusqu’à présent, le ticket d’entrée s’élevait à 2,5 millions d’euros, une barrière qui réservait le fonds aux très grandes fortunes et aux investisseurs institutionnels.
Le Revive Impact Fund investit dans la reconversion d’anciens sites industriels en quartiers urbains durables, intégrant des logements abordables, des espaces dédiés à l’innovation et des espaces verts publics. Actif en Belgique, en Pologne et au Portugal, le fonds fait partie du cercle restreint des fonds immobiliers classés “SFDR Article 9”, ce qui signifie qu’il poursuit un objectif de durabilité concret, mesurable et vérifiable, conformément aux principes d’investissement à impact.
La technologie et l’agrément AIFM au service de la démocratisation
Cette évolution résulte de la convergence de deux facteurs. Après avoir franchi le cap du demi-milliard d’euros d’actifs sous gestion, Revive a obtenu un agrément complet en tant qu’AIFM. Parallèlement, les avancées technologiques permettent aujourd’hui d’automatiser une grande partie des processus administratifs liés à l’intégration des investisseurs, qu’il s’agisse des procédures KYC et AML, de la documentation de souscription ou encore du reporting. Cette combinaison rend possible la gestion de tickets d’investissement plus modestes tout en respectant les exigences de gouvernance imposées par le régulateur belge.
“Nous constatons que de plus en plus d’investisseurs recherchent des alternatives aux actifs cotés traditionnels. Pendant longtemps, le private equity et les actifs réels privés sont restés l’apanage des investisseurs institutionnels. Grâce à notre agrément AIFM et aux technologies adéquates, nous pouvons aujourd’hui réduire en partie cette barrière et proposer directement à des investisseurs souhaitant adopter une allocation stratégique à long terme une stratégie qui a déjà fait ses preuves”, explique Nicolas Bearelle, fondateur de Revive.
Avec cette initiative, RFM s’inscrit dans une tendance de fond observée sur les marchés privés. Des acteurs internationaux tels que KKR, Partners Group ou Blackstone ouvrent eux aussi progressivement leurs fonds à un public plus large, généralement à partir d’un investissement minimum de 250.000 euros. En fixant ce seuil à 100.000 euros, Revive pousse plus loin encore la démocratisation de cette classe d’actifs.
L’entreprise souligne toutefois qu’il ne s’agit en aucun cas d’un produit destiné aux investisseurs de détail. Le seuil légal de 100.000 euros vise précisément à rendre le fonds accessible à des investisseurs disposant d’une expérience et d’une capacité financière suffisantes, sans nécessiter l’établissement d’un prospectus complet.
Revive Fund Management figure parmi les rares promoteurs immobiliers belges à disposer d’un agrément complet d’AIFM pour la gestion de fonds de développement immobilier. Le Revive Impact Fund constitue le cinquième fonds de développement lancé par le groupe, qui a bâti au cours des seize dernières années une expertise reconnue dans le redéveloppement de friches industrielles, avec le soutien d’investisseurs institutionnels de premier plan tels que Belfius, PMV, Ethias ainsi que des principaux family offices belges.
Investir dans la ville de demain
Alors que les investissements immobiliers traditionnels portent généralement sur des bâtiments individuels, le REIF investit dans la transformation de sites urbains entiers.
Le portefeuille du fonds comprend déjà plusieurs projets en cours ou en phase d’acquisition, notamment :
- le redéveloppement de l’ancien site Solvay de 22 hectares à Neder-Over-Heembeek ;
- un projet résidentiel de 422 logements répartis dans deux tours sur le site d’une ancienne tannerie à Porto ;
- le développement d’un nouveau quartier résidentiel à proximité de Varsovie.
“Nos investisseurs n’acquièrent pas un produit financier abstrait. Ils participent concrètement à la reconversion de lieux laissés à l’abandon pendant des années et qui retrouvent aujourd’hui une fonction économique et sociétale. Cette stratégie est particulièrement tangible : elle permet de voir concrètement comment le capital contribue à façonner les villes de demain”, souligne Alexandre Huyghe, directeur général de Revive Fund Management.
Rendement et impact ne sont pas incompatibles
Selon Revive Fund Management, l’investissement à impact atteint aujourd’hui un nouveau stade de maturité. Là où les critères de durabilité étaient autrefois perçus comme une contrainte, ils deviennent désormais un véritable levier de création de valeur.
Cette philosophie est inscrite dans la structure même du fonds : 30 % de la commission de performance (“promote”) est conditionnée à l’atteinte d’objectifs extra financiers portant sur l’accessibilité au logement, la décarbonation et la biodiversité, mesurés au travers de douze indicateurs de performance clairement définis.
Le REIF cible exclusivement les “brownfields”, c’est-à-dire des friches industrielles abandonnées ou polluées situées en milieu urbain, où les besoins en logements et en espaces de travail restent importants. En réhabilitant ces terrains déjà artificialisés, le fonds contribue à préserver les espaces naturels tout en répondant à la demande structurelle d’immobilier urbain.
Sur un horizon d’investissement de dix ans, le fonds vise un taux de rendement interne (TRI) net compris entre 12 et 13 %. À titre de comparaison, un investisseur immobilier belge traditionnel, qui acquiert un bien dans une logique locative, obtient généralement un rendement brut compris entre 0 et 5 %. En contrepartie, le fonds présente une liquidité plus limitée, caractéristique des structures de private equity à capital fermé. Sa structure de type pricaf privée offre par ailleurs des avantages fiscaux supplémentaires.
Une diversification européenne en réponse à l’évolution du marché
Outre la Belgique, le REIF investit également en Pologne et au Portugal. Ce choix géographique est délibéré : dans ces trois pays, le taux de propriétaires occupants avoisine les 80 %, ce qui traduit une forte demande émanant des utilisateurs finaux plutôt que des investisseurs institutionnels acquérant des logements destinés à la location.
Le modèle de développement urbain développé par Revive en Belgique a ainsi été exporté vers la Pologne et le Portugal, où le groupe dispose désormais d’équipes locales et de plusieurs projets en cours.
“La gestion de patrimoine s’internationalise de plus en plus. Les investisseurs recherchent non seulement une diversification entre différentes classes d’actifs, mais également entre plusieurs régions de croissance en Europe. La Belgique demeure notre marché domestique, tandis que des villes comme Varsovie et Porto bénéficient de solides tendances démographiques et économiques qui soutiennent durablement la demande en immobilier résidentiel de qualité”, conclut Nicolas Bearelle.
Un fonds déjà opérationnel
Le Revive Impact Fund vise une taille totale de 200 millions d’euros, avec un plafond fixé à 300 millions d’euros. À ce jour, environ 65 millions d’euros ont déjà été levés auprès d’investisseurs institutionnels via des tickets compris entre 5 et 15 millions d’euros.
Dans ce cadre, Revive ambitionne désormais de lever 20 millions d’euros auprès d’investisseurs privés belges, avec un premier closing prévu en septembre et un closing final en décembre.
Les nouveaux investisseurs rejoignent un fonds déjà opérationnel. 40 % de l’engagement est appelé d’ici la fin de cette année, suivi de tranches supplémentaires au cours des deux années suivantes.
Le fonds est géré sous la supervision de la FSMA, avec Belfius en qualité de banque dépositaire.
