Alors qu’une grande partie du secteur de l’immobilier et de la construction a levé le pied ces dernières années, Thomas & Piron a délibérément choisi d’aller de l’avant et de diversifier en profondeur ses activités. Le groupe a ainsi réussi à afficher une croissance globale en 2025. Lors de la présentation des résultats annuels, le président exécutif François Piron, le CEO Olivier Beguin et la directrice financière Olivia Doyen ont commenté les chiffres tout en approfondissant la stratégie sous-jacente révisée.
Francis Muyshondt
Une croissance malgré un marché immobilier difficile
Bien que les marchés immobiliers belge et luxembourgeois aient encore été sous pression l’année dernière, le chiffre d’affaires de Thomas & Piron a progressé de 10 % en 2025 pour atteindre 954 millions d’euros. Le groupe a ainsi livré l’année dernière 664 maisons, 409 appartements et 89 rénovations “clé en main”, et a réalisé 50 projets de génie civil par l’intermédiaire de sa filiale Galère. La Belgique reste le marché principal, avec environ 75 % du chiffre d’affaires, suivie de son autre marché clé, le Luxembourg (environ 15 %). L’EBITDA est passé de 60 à 74 millions d’euros, tandis que le résultat avant impôts a atteint 20 millions d’euros, alors qu’il ne s’élevait qu’à quelques centaines de milliers d’euros l’année précédente : un net progrès après plusieurs années particulièrement difficiles pour le secteur.
Le CEO Olivier Beguin, qui a pris les rênes de la holding faîtière il y a six mois, souligne que les chiffres du groupe sont désormais moins dépendants d’un segment de marché spécifique. “Outre les projets résidentiels, nous construisons aujourd’hui notamment des bureaux, des hôtels, des logements étudiants, des infrastructures publiques et des projets pour le compte de tiers. Par ailleurs, nous continuons à développer notre département de rénovation. Cette diversification a mieux armé le groupe face aux fluctuations des différents marchés immobiliers et explique cette croissance.”
D’un promoteur immobilier à un groupe de construction diversifié
Alors que Thomas & Piron était traditionnellement connu comme promoteur immobilier résidentiel, le groupe s’est donc transformé ces dernières années en un acteur beaucoup plus diversifié du secteur de la construction et de l’immobilier. Selon François Piron, président exécutif et descendant de la famille fondatrice, cette évolution est le résultat d’un choix stratégique délibéré. “Alors que le marché immobilier résidentiel a connu des difficultés ces dernières années en raison de la hausse des taux d’intérêt, de l’inflation des coûts et d’une baisse de la confiance des consommateurs, nous avons décidé de réduire systématiquement notre dépendance vis-à-vis de la promotion immobilière résidentielle.”
Grâce à une croissance organique et à des acquisitions, T&P a étendu sa présence, notamment dans les travaux d’infrastructure, les bâtiments utilitaires et les projets de construction pour le compte de tiers. “L’acquisition en 2022, puis l’intégration de Galère, l’entreprise belge de construction et de génie civil basée à Chaudfontaine, ont joué un rôle clé à cet égard. Le groupe dispose ainsi aujourd’hui d’une expertise dans de nouveaux domaines tels que la construction d’hôpitaux, d’hôtels, de bureaux et d’infrastructures de génie civil complexes. La construction du siège luxembourgeois de KPMG, des projets pour des promoteurs tels qu’Eaglestone et divers travaux d’infrastructure illustrent notamment cette diversification des activités”, souligne François Piron. Selon le CEO Olivier Beguin, cette diversification permet de créer un modèle économique beaucoup plus équilibré. Alors que le marché immobilier résidentiel reste fortement tributaire de la confiance des consommateurs, des taux d’intérêt et des incitations fiscales, les travaux d’infrastructure, la construction non résidentielle et les marchés publics sont souvent moins sensibles à la conjoncture. Pour la directrice financière Olivia Doyen, la diversification et la croissance du groupe ne sont possibles que grâce à une solide expertise interne. “Ce sont plus de 3 000 personnes au sein du groupe qui mettent quotidiennement leurs connaissances et leur expertise en pratique sur le terrain. Cela nous permet de nous adapter en permanence aux conditions de marché en constante évolution.”
“Ce sont plus de 3 000 personnes au sein du groupe qui mettent quotidiennement leurs connaissances et leur expertise en pratique sur le terrain. Cela nous permet de nous adapter en permanence aux conditions de marché en constante évolution”
Olivia Doyen (CFO de Thomas & Piron)
Les ventes de logements continuent de progresser
Malgré des conditions de marché difficiles, Thomas & Piron a réalisé en Belgique un record de 689 logements vendus. Le groupe a ainsi enregistré une croissance de 8 % par rapport à 2024. Selon la direction, ce résultat est le fruit d’une combinaison de facteurs: une stratégie de prix fixe pour les constructeurs privés, une offre mieux adaptée à la demande actuelle du marché et une activité croissante sur des terrains déjà détenus par le client. La tendance positive semble d’ailleurs se poursuivre.
Dans le même temps, la direction souligne que la reprise du marché immobilier résidentiel reste particulièrement tributaire de la confiance des consommateurs. Selon T&P, cela s’est à nouveau confirmé au printemps 2026, lorsque les tensions géopolitiques au Moyen-Orient ont entraîné un recul notable du nombre d’acheteurs potentiels et de contacts commerciaux. “L’incertitude politique joue également un rôle important. Tant en Belgique qu’au Luxembourg, de nombreux acheteurs potentiels reportent leur décision lorsque les mesures fiscales annoncées ou les baisses de TVA tardent à se concrétiser”, explique le CEO Olivier Beguin. Malgré cela, le compteur affichait déjà 580 ventes de logements fin juin 2026, ce qui semble indiquer que le groupe est à nouveau en passe de réaliser une excellente année en termes de ventes.
Les acheteurs veulent plus de certitude
Au cours de la présentation du trio, l’attention s’est également portée sur une évolution notable du comportement d’achat des acheteurs potentiels. “En 2025, environ 60 % des ventes concernaient des logements achevés ou en voie d’achèvement, alors qu’auparavant, les logements étaient souvent vendus dès la phase de conception ou de construction”, souligne le CEO de T&P. Et le président exécutif ne peut apporter de réponse toute faite à ce changement de comportement fondamental: “Il est difficile d’expliquer avec précision si cela résulte d’une préférence pour une disponibilité immédiate ou d’une incertitude quant à l’avenir. Le fait est qu’aujourd’hui, les acheteurs attendent de plus en plus souvent qu’un logement soit visible et tangible avant de prendre une décision d’achat.”
Pour les promoteurs, cette tendance a des conséquences financières importantes. Alors qu’auparavant, les projets étaient en grande partie financés par les acomptes versés par les acheteurs qui s’engageaient sur plan, les promoteurs doivent désormais préfinancer eux-mêmes une plus grande partie de leurs projets. T&P estime que cela nécessitera environ 30 % de fonds de roulement en plus par rapport au passé. Olivier Beguin met en garde contre le fait que cette évolution pourrait mettre sous pression l’ensemble du secteur de la promotion immobilière. Selon lui, cela risque de créer un marché dans lequel seuls les promoteurs les plus solides financièrement pourront encore lancer de nouveaux projets, ce qui pourrait limiter davantage l’offre de logements.
En outre, il souligne également les exigences urbanistiques de plus en plus strictes imposées aux projets de développement. “Les mix de logements obligatoires et les types de logements imposés ne correspondent pas toujours à la demande réelle du marché, ce qui rend les projets plus difficiles à réaliser financièrement et met davantage sous pression la production de nouveaux logements.”
D’un ensemble d’entreprises à un groupe intégré
François Piron a par ailleurs souligné que la forte croissance du groupe s’est accompagnée de nouveaux défis organisationnels. Au cours des dix dernières années, le chiffre d’affaires est en effet passé d’environ 340 millions d’euros à près d’un milliard d’euros. “Après des années d’expansion, l’accent est désormais mis sur la consolidation et l’intégration”, précise-t-il. Selon lui, le modèle historique, dans lequel la direction familiale était très étroitement impliquée dans toutes les activités, fonctionnait à merveille tant que le groupe opérait principalement en Belgique et au Luxembourg. Cependant, l’expansion internationale et la diversification des activités ont rendu nécessaire une autre structure organisationnelle. C’est pourquoi la holding a été renforcée au cours des derniers mois. L’arrivée d’Olivier Beguin au poste de CEO et d’Olivia Doyen à celui de directrice financière (qui a rejoint le groupe suite à l’acquisition de Galère) s’inscrit dans le cadre d’une réorganisation plus large, dans laquelle la holding joue un rôle plus actif dans la direction stratégique du groupe.
“Après des années d’expansion, l’accent est désormais mis sur la consolidation et l’intégration”
François Piron (président exécutif de Thomas & Piron)
“Une mission importante consiste à renforcer la complémentarité entre les différentes sociétés et à éviter la concurrence interne. Les directions opérationnelles sont également associées plus étroitement à la prise de décision, afin de mieux partager l’expertise et la connaissance du marché”, explique François Piron. Et selon Olivier Beguin, cette nouvelle organisation doit permettre à l’entreprise de devenir à la fois plus spécialisée et plus réactive, et de poursuivre sa croissance en dehors de ses marchés clés. “Le groupe souhaite ainsi mieux se préparer aux opportunités futures, mais aussi être mieux armé face à d’éventuelles nouvelles crises de marché.”
Le Portugal devient un nouveau pôle de croissance, la Suisse reste une priorité
Bien que la Belgique et le Luxembourg restent les marchés principaux, le groupe souhaite également poursuivre sa croissance en France, en Suisse et au Portugal, qui représentent déjà ensemble environ 15 % du chiffre d’affaires. Le Portugal, en particulier, gagnera en importance dans les années à venir. “Avec le projet Clarissas à Lisbonne, qui prévoit la construction d’environ 700 logements, nous y menons l’un de nos plus grands programmes immobiliers. Les travaux devraient débuter en 2027.”
Le groupe élabore également actuellement un nouveau plan stratégique pour la période 2026-2030. Dans ce cadre, il examine comment rééquilibrer géographiquement son portefeuille foncier, d’une valeur d’environ 380 millions d’euros, en accordant davantage d’importance au Portugal et à la France.
Cependant, tous les marchés étrangers n’affichent pas les mêmes performances. La Suisse, en particulier, reste un sujet de préoccupation. Selon François Piron, le groupe y est confronté à la fois à des conditions de marché moins favorables et à des problèmes organisationnels historiques. “Certains projets ont été acceptés avec des marges trop faibles et le suivi assuré par le groupe s’est avéré insuffisant. Nous avons entre-temps mis en place une nouvelle équipe de direction et réformé l’organisation. L’année 2026 devrait encore être une année de transition, après quoi les activités suisses devraient à nouveau atteindre leur seuil de rentabilité à partir de 2027.”
L’indépendance familiale est primordiale
À la question de savoir si un apport de capitaux extérieurs pourrait constituer une option pour financer la poursuite de la croissance, François Piron n’a laissé que peu de place à l’interprétation. “Nous voulons simplement rester aux commandes afin que nos collaborateurs sachent pour qui ils travaillent et pourquoi ils le font. Cela fait partie de notre ADN”, a-t-il déclaré sans détour. Cette expansion s’est également déroulée sans investisseurs externes ni partenaires de capital-investissement. Selon la directrice financière Olivia Doyen, cette croissance a été rendue possible grâce à une stratégie de réinvestissement cohérente. “Les bénéfices sont toujours restés au sein du groupe. Cela a permis aux fonds propres de croître au rythme du développement de l’entreprise.” Pour François Piron, cette indépendance est bien plus qu’une simple question financière. “Elle doit permettre au groupe de prendre des décisions à long terme sans subir la pression d’actionnaires externes. Cela s’inscrit dans la stratégie actuelle, qui privilégie non pas une croissance maximale, mais un développement maîtrisé. La rentabilité, la qualité, la consolidation organisationnelle et la préservation de la culture d’entreprise priment ainsi sur la simple croissance en volume. “
