Inclusio : des résultats solides pour 2023
À l’occasion de la publication des résultats annuels de la société immobilière Inclusio, nous nous sommes entretenus avec le CEO Lionel Van Rillaer et le CFO Jean-Luc Colson. Tous deux se sont félicités des chiffres et du désendettement, tout en voyant des opportunités de croissance. Ils misent également sur la durabilité via l’efficacité énergétique et la rénovation énergétique. Pour l’un comme pour l’autre, la forte décote de l’action en bourse reste toutefois problématique. Les chiffres de 2023 et leur analyse figurent dans le communiqué de presse du groupe.
Êtes-vous satisfaits des résultats ?
Van Rillaer/Colson : Oui, c’est d’ailleurs un moment important, car trois années se sont écoulées depuis l’introduction en bourse et si nous comparons les prévisions du prospectus de l’IPO avec les chiffres effectifs pour 2023, la conclusion est très positive, car nous avons fait mieux que ce que nous avions promis. Nous sommes également satisfaits de notre impact social important : près de 5000 personnes vivent actuellement dans les bâtiments Inclusio, ce qui n’est pas négligeable. Rien qu’en 2023, il y a eu une augmentation de 800 personnes, soit 21 % en plus.
Qu’est-ce qui a stimulé la croissance ?
Van Rillaer/Colson : Cette croissance est une combinaison de deux choses. D’un côté, les bâtiments que nous avons achetés : nous avons acquis au total 42 logements et deux centres d’accueil pour demandeurs d’asile. L’un est loué à Fedasil et l’autre à la Croix-Rouge. Nous avons eu quatre réceptions provisoires, à savoir des projets que nous avions déjà achetés les années précédentes, mais qui nécessitaient encore des travaux d’adaptation, soit 33 logements et deux centres d’accueil pour personnes avec un handicap à Keerbergen et Westmalle. Nous avons également terminé les travaux d’un hôtel acheté en 2022 à Schaerbeek et que nous avons transformé en centre d’accueil pour mineurs étrangers non accompagnés. Nous avons également acquis des actions dans un projet dans les Cantons de l’Est, Inclusio Ostbelgien, qui représente 21 logements.
Lionel Van Rillaer, CEO d’Inclusio
Cette expansion a-t-elle été le seul facteur d’augmentation de la valeur du portefeuille ?
Van Rillaer/Colson : La valeur réelle du portefeuille immobilier a augmenté en partie en raison des acquisitions, mais aussi parce que nous avons quelque peu adapté notre méthode d’évaluation. Nous avions l’habitude d’évaluer les biens « en bloc » ou par bâtiment et nous les évaluons désormais par unité. Cela signifie que nous évaluons les bâtiments comme si toutes les maisons ou tous les appartements pouvaient être vendus séparément et individuellement. Tout cela est bien sûr théorique, car nous n’avons pas du tout l’intention de vendre quoi que ce soit. Notre modèle d’entreprise est le « buy and hold » pour le très long terme.
Les revenus locatifs ont quant à eux augmenté de 28 %. Pourquoi cette forte augmentation ? Et êtes-vous satisfaits du taux d’occupation ?
Van Rillaer/Colson : L’augmentation des revenus locatifs de 28 % est motivée, d’une part, par tous les projets supplémentaires déjà cités et que nous avons achevés ou achetés et, d’autre part, par l’indexation des loyers. Nous ne devons d’ailleurs jamais parler d’indexation locative avec nos locataires et c’est une situation très confortable pour nous. Pourquoi ? Nous avons un modèle B2B et louons nos logements sociaux à des sociétés de logement en Flandre et des agences de location sociale à Bruxelles et en Wallonie. En outre, nous louons des centres d’accueil pour demandeurs d’asile à la Croix-Rouge et à Fedasil et un centre d’accueil pour sans-abri au SAMU Social, etc. Nous louons à des acteurs publics ou semi-publics et le risque que le loyer ne soit pas payé est donc très faible : c’est aussi la raison pour laquelle nous avons des contrats à long terme (la durée résiduelle moyenne est de 13,3 ans). Et quand ces contrats arriveront à échéance, je suis convaincu qu’ils seront prolongés. Nous avons donc un taux d’occupation de 100 % pour ces bâtiments. Étant donné la non-location de deux unités commerciales au rez-de-chaussée, de deux unités de bureau et de quelques places de parking, notre taux d’occupation officiel n’est « que » de 98,35 %.
Le risque autour d’Inclusio est donc faible ?
Van Rillaer/Colson : Notre profil de risque est bien inférieur à celui d’autres SIR qui présentent des risques commerciaux bien plus élevés. De ce fait, nous pouvons proposer une croissance stable des dividendes. Les revenus distribuables ont augmenté de 7 % et cette augmentation se retrouve dans le dividende que nous allons proposer : 0,75 EUR contre 0,70 EUR en 2023 et 0,50 EUR en 2022. Aujourd’hui, cela représente un rendement du dividende d’un peu moins de 6 %.
Et pourtant, l’action est cotée avec une décote de plus de 50 %. Comment expliquez-vous cela ?
Van Rillaer/Colson : Si vous regardez les performances de toutes les sociétés immobilières en Europe, vous pouvez constater que nous avons tous suivi à peu près le même schéma. Et en fait, nous avons même fait un peu mieux que les autres. Par exemple, Home Invest Belgium, qui s’occupe d’immobilier résidentiel mais pas de logements sociaux, a chuté plus fortement qu’Inclusio, comme Cofinimmo ou Aedifica par exemple. Cela est dû au contexte macroéconomique difficile dans lequel les taux ont augmenté et les investisseurs ont préféré acheter des obligations ou d’autres produits financiers, entraînant ainsi moins de demande immobilière. L’augmentation des ratios d’endettement des SIR, notamment en raison de la baisse de valeur du portefeuille immobilier, n’a pas non plus aidé. Ce sont surtout les SIR au ratio d’endettement trop élevé qui ont souffert de cette situation. Le deuxième facteur est que les volumes commerciaux d’Inclusio sont très bas et notre cours est en fait déterminé par un petit nombre d’acteurs. Nous avons engagé un courtier comme fournisseur de liquidités pour faciliter l’achat et la vente, mais nous n’avons malheureusement pas de baguette magique pour faire disparaître la liquidité limitée.
Une offre publique est-elle envisageable maintenant que la décote est si élevée ?
Van Rillaer/Colson : Nous avons déjà vu ce qui s’est passé avec Befimmo et Intervest. Nous n’avons toutefois pas de scénario de reprise de ce type. D’une part, nous avons une base actionnariale solide. L’État belge détient ainsi 27 % avec notamment SFPIM Real Estate (14,3 %) et Belfius Insurance (11,8 %). Ces partis ont investi en nous pour l’aspect social. Ils ne vont pas vendre comme ça. D’autre part, une personne qui souhaite faire une offre de rachat sur Inclusio doit recevoir 95 % des actions. Nos statuts sont d’ailleurs très stricts en cas de modifications, nous sommes donc bien protégés.
Y a-t-il des projets d’augmentation de capital ?
Van Rillaer/Colson : Pas à l’heure actuelle. Nous pensons que notre ratio d’endettement actuel de 38,1 % est sain. Et aujourd’hui, nous avons une capacité d’endettement d’environ 80 millions avant d’atteindre le seuil des 50 %. Notre conseil d’administration a d’ailleurs toujours évoqué un ratio d’endettement idéal entre 45 et 50 %. Le désir de croissance est clair. Cependant, le taux de croissance est un peu plus lent que ce que nous avons connu dans le passé parce que le marché de l’immobilier en général est un peu plus lent et qu’il est également plus difficile de trouver de bonnes affaires et de nouveaux achats. Il n’y aura donc certainement pas d’augmentation de capital à court terme. Mais une fois que nous aurons pu identifier un pipeline de 50 à 60 millions d’euros, cela sera certainement à l’ordre du jour.
Jean-Luc Colson, CFO d’Inclusio
Vous dites donc qu’il y a moins de possibilités de croissance.
Van Rillaer/Colson : Il est vrai qu’en 2023, il n’y a pas eu beaucoup de transactions dans le secteur immobilier. Néanmoins, il existe encore de nombreuses possibilités de transformer des bâtiments existants. Nous pensons notamment aux maisons de repos à Bruxelles – une grande partie d’entre elles sont à vendre – mais aussi aux immeubles de bureaux. En outre, nous sommes de plus en plus contactés par des développeurs qui ont lancé des projets mais qui ne parviennent pas à commercialiser les unités séparément et maintenant, ils veulent nous vendre l’ensemble du bâtiment. Certains acteurs ont besoin d’argent parce que les banques les mettent sous pression. Cette année, il y aura donc certainement des opportunités.
Quel a été l’impact de la hausse des taux d’intérêt ?
Van Rillaer/Colson : Cet impact n’est pas négligeable. Nous avons payé quelque 780 000 euros d’intérêts pour 2022 et 2 900 000 euros pour 2023. Mais ce n’est pas seulement lié aux intérêts. Le fait que nous ayons utilisé davantage nos lignes de crédit en acquérant de nouveaux projets a également joué un rôle. La bonne nouvelle, c’est qu’en dépit de cette hausse, notre résultat net est également meilleur car nos immeubles ont pris de la valeur. Et malgré des charges d’intérêt plus élevées, les revenus distribuables totaux ont augmenté grâce à l’indexation des loyers et à la croissance réalisée. En outre, nous avons également pu maîtriser nos frais généraux.
Comment voyez-vous évoluer les taux ?
Van Rillaer/Colson : Nous pensons, et c’est plus ou moins le consensus sur l’ensemble du marché, que nous avons aujourd’hui atteint un plafond. Le taux d’intérêt directeur à trois mois s’élève à 4 % et s’est stabilisé au cours des 5 à 6 derniers mois. Entre-temps, le taux d’intérêt à 5 ans est déjà en baisse. Il se situe actuellement aux alentours de 2,75 % en Belgique. À partir du moment où la banque centrale commencera à faire baisser les taux d’intérêt, et on évoque beaucoup l’été ou la rentrée scolaire comme moment opportun, les taux du marché devraient automatiquement continuer à baisser.
Quelle est l’importance de l’efficacité énergétique et de la durabilité pour Inclusio ?
Van Rillaer/Colson : C’est fondamental pour nous, car il est absurde de louer un appartement ou une maison non économe en énergie à un loyer peu élevé. Les locataires doivent déjà payer beaucoup pour l’énergie et il est donc primordial que nos logements soient efficaces sur le plan énergétique. Nous améliorons constamment la performance énergétique et, tant en Flandre et à Bruxelles qu’en Wallonie, nous sommes nettement inférieurs à la moyenne avec nos bâtiments et nos habitations. Cela nous permet, en plus de limiter le coût de l’énergie pour nos habitants, d’indexer les loyers et de nous couvrir contre d’éventuels changements légaux. Il n’est pas impossible qu’il soit décidé qu’un score F ne permette plus de louer. Nous le répétons, il est essentiel pour nous d’avoir de bonnes performances énergétiques dans notre portefeuille.
Et quels sont les projets pour l’environnement, l’écologie et la durabilité dans les années à venir ?
Van Rillaer/Colson : Nous poursuivons l’amélioration des performances énergétiques de nos immeubles. Dans nos nouveaux projets, nous réutilisons notamment systématiquement l’eau via des réservoirs d’eau de pluie, nous utilisons des énergies renouvelables avec des installations photovoltaïques ou géothermiques, etc. Ainsi, nous construisons actuellement un projet à Wachtebeke où il n’y aura plus de gaz : nous y ferons tout avec de l’énergie géothermique et des pompes à chaleur. Nous avons également engagé un responsable de la durabilité pour nous aider dans notre reporting. Mais il aura également un rôle transversal pour aider nos gestionnaires immobiliers et nos chefs de projet à travailler sur l’économie circulaire.
